浦和はなぜここ10年で価格が上がったのか!?その要因を紐解く 【埼玉不動産コラム03】

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今回は「浦和の土地価格の推移についてPart2」。

前回に引き続き、浦和の高騰について解説。今回はより「浦和がなぜ高騰しているのか?」の理由を深堀り。

前回の記事を読んでいない方は先に読んでからPart2に行くことをおすすめします!

浦和の価格上昇の理由に迫る!まさかの要因は〇〇だった!?

先日の記事に続き、浦和駅の地価相場の上昇率が大きい理由を考察していきたいと思う。

東京圏で地価相場は全体的に上昇していることは前回の記事でも紹介させていただいたが、それを踏まえても浦和の地価相場大きく伸びているということから、大きく伸びた時に何か浦和の購買意欲が上がる要因があったのではないかと考えた。

そこで、まずは「大きく伸びた時期」を昨年度比地価上昇率10%以上と定義し、一覧にしてみた。

こうして見ると、東京23区は緩やかに地価相場が伸びているのに比べ、
浦和は2015年度より大きく地価相場が伸びていっていることがわかる。
これはさいたま市全体で、というとそういう訳ではなく、
さいたま市全体で見た時には、単年で見れば確かに2016年度、2020年度には10%以上伸びたが、10年の伸び方で見るとどちらかというと東京23区の伸び方に似ているように見える。

つまり、浦和の価格上昇は他の地域とも違う動きをしているということですね。

昨年比較で大きく地価が伸びた回数が

浦和:5回

さいたま市:2回

東京23区:0回

そして、浦和は2015年以降に大きく上昇しているということがわかります。

では、浦和に一体2015年度に何があったのであろうか。

上野東京ラインの開通

まず考えられることとしては、浦和が便利になったということであろうか。

2015年に上野東京ラインが開通したことにより、高崎線/宇都宮線が東海道線と直通になった。

これにより東京駅より南下することが可能になり、サラリーマンの多い新橋や品川にもアクセスしやすくなったことで浦和を選択肢として選ぶことが出来るようになった層がいることは確かにあるだろう。

参考までに、上野東京ラインと京浜東北線の通勤時間比較を記載する。

浦和→東京

京浜東北線快速:36分

上野東京ライン:26分

浦和→品川

京浜東北線快速:47分

上野東京ライン:34分

ただ、これだけが原因だと考えるのには少し疑問が残る。というのも、2013年3月に浦和駅は湘南新宿ラインが停車するようになり、池袋や新宿、渋谷に一本で行けるようになったが、2013年度には地価相場は上昇していないのだ。

ちなみに当時住んでいた身からするとこれは結構衝撃的でした。

浦和駅について

では、2015年に浦和駅自体には何か変化があったのか。実は結構大きい変化があった。アトレ浦和の開店と、北口改札の開通である。
筆者の感覚として北口改札を利用している人は多く、北口改札を便利に思うことは多い。
ただ、「北口改札が出来たから浦和駅に引っ越そう」と思う人は当然のことながらあまりいないだろう。
アトレについても同様で、浦和にもともと住んでいる人は嬉しく感じることもあるが、元々伊勢丹やCORSO、パルコがあり、アトレが出来たから街が便利になった、あるいは綺麗になったと思い浦和への流入を考える人はそんなにいないと思われる。

ここに関しては確かに元々住んでいた人からして便利、という話で

これが理由で急に人気になるとは考えにくそうですね。

住みたい街ランキング

私が不動産業界に携わっている中で、住みたい街ランキング自体が判断の基準にする訳ではないが、

引越し先が住みたい街ランキング上位であることを考えるポイントの一つとして考えるお客様は少なくない。
住みたい街ランキングを知っていたり、見て「へぇ〜」と思う経験をした人は多々いるであろう。
もしかしたら何か人気が出たことと関連している可能性があるかもしれない、と思い、推移を調べて見た。

2015年から急に伸びているように見えますね。

こう見ると、結構相関があるように見える。
この住みたい街ランキングと相関がある、ということは結構面白い情報である。
というのも住みたい街ランキングというのは、現在住んでいる人の満足度+引越しを考えている人への広告的な要素も兼ね備えているからである。

住んでいる人の満足度が高い、ということは逆を返すと浦和から外への流出が少なくなり、広告的な要素がある、ということは外からの流入が増えることになる。つまり需要が増加し、相場が上がることに繋がるのではないか。

そう思い、さいたま市が公開している住民基本台帳の統計から、浦和とさいたま市全体の人口の推移を調べて見たところ、筆者の予想を裏切る結果となった。

こう見ると別に2015年から浦和の人口増減が高くなっているわけでもなさそうですね

確かにさいたま市の中でも浦和の人口増加割合は大きい方ではあるが、
住みたい街ランキングとの相関、という観点でいうと相関関係は弱いと感じざるを得ない。

ただ、地価相場という観点でいえば、2013年から2015年に大きく人口が増えたことにより、それが地価相場に反映され始めたのが2015年から、と考えると少し納得がいく部分はあった。

データの観点で言えば上記の通りではあるが、筆者の個人的主観で言えば、
・ なんか治安がいい
・ 暮らし心地がよい
・ 不便がない
・ どこにでも行きやすい
・ 美味しくて安い店が多い

などなど挙げたらキリがないくらい「人気になるなぁ」と思う要素は一杯ある。
もしかすると、データだけではわからない、この「なんとも言えない心地よさ」を沢山感じられることが浦和の魅力であり、人気の要因であり、それが地価相場へ反映されているのかもしれない。

結論としては、長年浦和が培ってきた利便性や生活の便利さがじわじわと認知されてきた

という感じでした。

ローマは一日にして成らずと言いますが、浦和も長年の努力の結果が今なのかもしれないですね。

次回も埼玉にまつわる不動産コラムを投稿予定。どうぞお楽しみに!

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